KETSEL DÖNÜŞÜM AŞAMALARI

ESKİYEN APARTMAN VE SİTELER İÇİN KENTSEL DÖNÜŞÜM YOL HARİTASI
(Risksiz Alanlardaki Riskli Yapılar için Kentsel Dönüşüm Yol Haritası)
1. Kat malikleri veya arsa payı sahiplerinin kendi arasındaki görüşmelerde hukuki bilgiler vererek yönlendirmesi; sonrasında müteahhit / inşaat şirketi ile sözleşme görüşmelerinde, alınacak teminatlarda, inşaat yapım aşamasında hukuki destek vermesi; Bakanlık ve il müdürlüğünde risk raporu sürecinde ve itirazında yardımcı olması için bir avukat veya hukuk bürosu ile anlaşılır.
2. Bina veya sitenin özellikleri, tapu durumu, konumu, imar durumu, kültür veya tabiat varlığıyla ilgisi bulunup bulunmadığı vb. konular hakkında gerekli bilgi, belge ve değerlendirmeleri içeren bir dosya hazırlanır.
3. Müteahhit ve yüklenici adayları veya inşaat şirketleri ile hukukçu eşliğinde görüşmeler başlatılır. Eleme yapılarak, son müteahhit / yüklenici ile görüşmeler sürdürülür ve detaylarda temel uzlaşmalar sağlanır.
4. Mutsuz komşu yaratmamak için öncelikle kat malikleri veya arsa payı malikleri; Medeni Kanun ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri doğrultusunda inşaat şirketi seçimi, yeni yerde daire büyüklükleri, malzeme, süre gibi konularda oybirliği ile uzlaşmaya çalışırlar. Bu uzlaşma süreci için maliklerce 3-6 ay gibi bir vade belirlenir.
5. Uzlaşma sürecinin durumuna göre oybirliği yerine üçte iki çoğunluğa yönelmek ya da kredi, faiz desteği gibi ek olanaklar için; binanın veya sitenin ekonomik ömrünü tamamlaması sebebiyle riskli yapı kapsamına girdiğinin veya deprem karşısında binanın durumunun tespiti ve “Bina Risk Raporu” almak için mevcut projeler ve tapuyla risk tespiti yapmaya yetkili kuruluşlara veya şirketlere başvurulur.
6. Kuruluş veya Şirket binada inceleme yapar, tespit ve çalışmalar sonucu bina veya site Deprem Risk Raporunu (veya ekonomik ömrün tamamlandığına ilişkin raporu) hazırlar.
7. Rapor, risk tespit kuruluşu tarafından bağlı bulunulan il, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne en geç yedi gün içinde sunulur.
8. Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü durumu tapu müdürlüğüne, belediyeye ve Bakanlığa bildirir.
9. Tespit ettiren veya tapu müdürlüğü tarafından, Rapor ve itiraz süreci, 60 günlük yıkım süresi maliklere iadeli taahhütlü olarak bildirilir.
10. Malikler 15 gün içinde tespite karşı il kentsel dönüşüm müdürlüklerine dilekçe vererek itiraz edebilirler.
11. Rapora ve itiraz kararına karşı diğer malikler, idare mahkemesinde kararın veya Raporun iptali davası açabilir. İptal kararı verilirse durum tapuya bildirilir ve işlenir.
12. Bakanlık / İl müdürlüğü riskli yapı veya site maliklerine yıkım için 60 günden az olmamak üzere süre verebilir. Yıkılmazsa otuz günün üstünde bir ek / son süre daha verilir. Bakanlık / Belediyeler bu arada elektrik, su, doğalgaz verilmesini durdurabilir. Ek süre içinde de yıktırılmayan yapılar, mahalli idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yakılır veya yıktırılır. Bakanlık, gerektiren hallerde, tahliye ve yıktırma işlemlerini bizzat kendi de yapabilir.
13. Bakanlık / İl müdürlüğü yazısının tebliğinden sonra, yaklaşık 60 gün içinde kat malikleri kurulu toplanarak; daha önce görüşmeleri yapılan müteahhit (yüklenici) ile yapılan ön anlaşma doğrultusunda bina maliklerinin olabiliyorsa oybirliği veya en az 2/3 çoğunluğu ile Bina / Site Ortak Kararı / Anlaşması imzalanır. Ortak Karar / Anlaşmasında binanın yıkılmasının nasıl olacağı, arsa paylarına karşılık yeni inşaatta nasıl paylaşım yapılacağı, inşaatın nasıl yapılacağı, yüklenici ile paylaşımının nasıl yapılacağı, yeniden inşaatı için Bakanlık onayı ile kentsel dönüşüm kredisinden yararlanılması gibi ilke kararları ve konular da yer alır.
14. Bina / Site Ortak Kararı / Anlaşması karara katılmayanlara ve toplantıda olmayanlara tebliğ edilir ve bu karara/anlaşmaya katılmaları için 15 gün süre verilir.
15. Bina / Site Ortak Kararı / Anlaşması bağlı bulunulan il, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne sunulur.
16. Bina yıkıldıktan sonra maliklerin veya Bakanlığın talebi ile kat irtifakı ve kat mülkiyeti kaldırılır, arsa payları malikleri adına kaydedilir. Yapılan anlaşma doğrultusunda ifraz, tevhit ve arazi düzenlemesi yapılır.
17. Ortak Karar / Anlaşmasına katılmayanlar varsa onların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığa, TOKİ’ye veya idareye devredilir.
18. Ortak Karar / Anlaşması doğrultusunda müteahhitlik lisansına sahip Yüklenici ile Kat Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi noterde yapılır.
19. Binanın yeniden inşaatının yapılması için Yüklenici tarafından tüm projeler hazırlatılır ve ilgili belediyeden veya Bakanlıktan ruhsat alınır.
20. İnşaat süreci başlar…